Flipping houses - מקומות מומלצים ?

aeonf

New member


 

Boston Guy

New member
לרוב יוצאי מכללות הנדל"ן אין שקל פנוי להשקיע

להבנתי, מה שמלמדים אותם שם זה "תגייסו מימון" (תקחו הלוואות ממשפחה, חברים, שוק אפור וכיוצ"ב) - ואת זה תשקיעו בנדל"ן.
אז כנראה שלרובם אין את היכולת להשקיע במדד מניות - בשביל זה צריך שיהיה לך כסף של עצמך.
 

naf86

New member
אין בעיה להשקיע בארה"ב, גם כיום לפני המשבר

אבל צריך לעשות הרבה שיעורי בית מראש. צריך לדעת היטב מה ואיך לעשות.
&nbsp
פותח השרשור רוצה לעשות פליפ. כדי לעשות פליפ מוצלח צריך:
1. לקנות בית במחיר שנמוך מהמחיר האמיתי שלו - אז בשביל זה צריך לדעת מה המחיר הריאלי של הבית, לא מה שאני מכירות טוענים שהבית שווה
2. לדעת עלויות של שיפוצים - בשביל זה צריך להכיר את סגנון הבנייה בארה"ב, את העלויות של חומרי גלם, עבודה, מכשירי חשמל, אנשי מקצוע.
3. להיות מוכנים לבלת"מים - עיכובים, עלויות בלתי צפויות וכו'.
4. למכור את הבית במחיר טוב
&nbsp
אם (1+2+3) קטן יותר מ-4 אז עושים רווח. אבל אנשים שלא יודעים איך לעשות פליפ לרוב נופלים באחד הסעיפים ואז הרווח מצטמצם או לעיתים נעלם או יותר גרוע.
&nbsp
אבל כל זה הוא בעיקר לאמריקאים/מקומיים. מי שבא מישראל, החישוב שונה לגמרי. בגלל שישראלי צריך להכניס בחשבון דברים כמו טיסות, זמן, לינה וכו'. אז אם מישהו מתכוון לעשות כמה גיחות, זה מצטבר לכמה אלפי דולרים טובים בטיסות. זה לא שווה להשקיע עשרות/מאות אלפי דולרים בפרויקט אם בסופו של דבר הרווח הוא נמוך וצריך להשקיע המון זמן בשביל ניהול מרחוק עם המון סיכונים.
 

True N Blue

New member
Flipping houses - מקומות מומלצים ?

שלום חברים יקרים,
תחילה אני חייב לציין שאני נורא מרוצה שנתקלתי בפורום. מעיון קצר בפוסטים שמחתי לגלות שישנם כאן משתמשים עם רמת ידע ובקיאות מרשימים. מקווה שאוכל לקחת איתי מעט צידה לדרך הפתלתלה שאני מקווה להתחיל בקרוב...(-;
התחלתי רק לאחרונה להתעמק בתחום ה- Flipping ואני ממש בתחילת הדרך. כרגע נמצא בתקופה של "בין עבודות" מתוך בחירה ומעוניין להשקיע את הזמן בלימוד הנושא מכל ההיבטים. אני מתכנן לשהות בארה"ב ככל שאדרש מרגע הרכישה, ליווי פרוייקט ההשבחה ומכירת הנכס.
הייתי שמח לשמוע מעט הערות והארות מבעלי ניסיון שמתמחים בתחום הנ"ל, ואם ניתן לשתף מידע קונקרטי לגבי מדינות וערים מומלצות ל- Buy & Sell מתוך ניסיון עכשווי וטרי (בתקווה שמישהו אכן מוכן לחלוק את "המידע"). אשמח גם לחבור למי שנמצא בפוזיציה דומה ו/או מי שמעוניין בשת"פ.
מעריך עד מאוד ומודה מראש לכל מי שמוכן להתייחס ולהגיב לבקשתי, בין אם זה בפורום או בפרטי.
מייק
 

aeonf

New member
האמת קצרה היא ולא ממש חביבה

מה הקשר לגישה שלי? אתה רוצה תשובה שהיא SUGAR COATED?
אתה מחפש חיזוק חיובי ונחמד להחלטה שלקחת שתגרום לך בהכרח להפסדים?
&nbsp
 

True N Blue

New member
לחלוטין לא.

לא מצפה שתייפה את דעתך בנושא. ממש לא. אני מעוניין לשמוע תשובה כנה. יש לי רק קושי לקבל את "בהכרח" כמשהו אבסלוטי. לומר משהו בתחושת וודאות מוחלטת שאני עומד להיכשל ויהי מה - הינה קביעה בעייתית משהו.
זו הנחה סובייקטיבית שנשענת על מידע מוגבל שנמצא ברשותך.
גם אם נניח שסטטיסטית לא מעט אנשים חוטפים בומבה, ישנם גם מקרים של הצלחה. פחות, אבל יש.
מעבר לזה, הייתי אולי מצפה שתגבה ותפרש (קצת...) את המשפט שכתבת. על סמך מה הוא נאמר באופן חד ופסקני.
 

aeonf

New member
בוא אשאל כמה שאלות ותענה עליהם בבקשה, גם לעצמך

1. האם שיפצת נכס בארץ? אתה יודע במה זה כרוך? האם הכל הלך לפי התוכניות? האם הוא השיפוץ חרג מהזמן והתקציב? אני מהמר שהתשובה היא שלא שיפצת.
&nbsp
2. אני מניח שהמטרה שלך היא להרוויח כסף ולא לשפץ בתים מתוך שיעמום, למה שלא תעשה פליפ בארץ? אתה חושב שבארה"ב הכסף מפליפים צומח על העצים? למה אתה חושב שהשוק שם יותר אטרקטיבי מפה? בארץ יש לך ערכים מוספים רבים:
א. אתה פה.
ב. אתה מכיר אנשי מקצוע כאלה ואחרים ואתה יכול לבקש המלצות מאנשים שאתה סומך עליהם.
ג. אתה בקיא פחות או יותר בשיטות הבנייה והשיפוץ המקובלות בארץ.
ד. אתה יכול לפקח ולראות הכל מקרוב.
ה. אתה יכול לעשות סקר מחירים מקיף ולנסות לרכוש דברים בזול יותר.
ו. קשה יותר לחרטט אותך כי אתה במקום, לא בצד השני של כדור הארץ.
ז. אתה מכיר את התקנות, את החוקים של מה מותר ומה אסור, את חוקי המס וכו'
&nbsp
3. מה הערכים המוספים שלך בארה"ב או בכל מקום אחר? מי אתה חושב שיעשה כסף מפליפים בשוק המקומי בארה"ב, הכריש המקומי שיש לו שם מתחרים כרישים אחרים, יש לו צוות משלו, הוא עובד גם בעצמו וכמובן לא צריך פיקוח על עצמו (מפקח זה עוד פה שאתה צריך להאכיל), קונה הכל ביותר זול ממך, מקושר בעירייה אם צריך, יש לו אשראי זמין ונוח וכו'. אתה חושב שיש כ"כ הרבה דילים במחירים נמוכים לכולם? קשה מאד למצוא עסקאות טובות בארה"ב כיום, גם לכרישים המקומיים, אתה חושב שאתה כן תמצא דיל טוב? אם פה אתה לא מצליח למצוא דיל טוב למה אתה חושב שבמקום זר לך אתה כן?
&nbsp
4. עכשיו תדמין את הסנריו הבא ועם יד על הלב תאמר אם זה נשמע לך הגיוני ואיך הייתי מתייחס לבנאדם כזה:
אדם מקליבלד אוהיו, שדובר עברית ואולי היה פעם בארץ, שמע איפשהו שבפליפים בישראל אפשר לעשות כסף טוב. אין לו ממש נסיון ביזמות נדל"ן כלשהי ויש לו קצת כסף שהוא חסך, כנראה את רוב חסכונותיו אז הוא מעוניין לעשות פליפים בגדרה או חדרה והוא מוכן לבוא לארץ לכמה חודשים בשביל זה.
&nbsp
אני חושב שאתה מבלבל פנטזיה עם מציאות.
&nbsp
 

True N Blue

New member
אני מעריך מאוד את ההתייחסות המפורטת.

אני לגמרי מודע לכל הנושאים שהעלית ולקחתי את מרביתם בחשבון. אין ספק שחלק מזה מעורר תהיות שניות וצורך ללבן כמה נקודות ולהקדיש (שוב) מחשבה מעמיקה על מנת להסיר ספקות.
התייחסתי בהודעות קודמות לניסיון שרכשתי בעניין השיפוצים. אומנם הוא לא גדול אבל מהווה אינדיקציה מספקת ודי רחבה למגוון הנושאים הקשורים להערכת עלויות עבודה, או תמחור מוצרים.
הגבתי גם לעניין ההצעה של פליפים בארץ ועמדתי על השוני העצום ביניהם. כמו שכתבתי זה להשוות בין תפוח זהב לבין צנון (תרתי משמע).
בסיכומו של דבר, אני מניח בסבירות גבוהה שאסע לנסיעת "דע את האוייב" ואבחן מקרוב את מה שכרגע נלעס תיאורטית, ולו בשביל ההתנסות על חצי "רטוב".
ובשלב הזה אני פורש. ושוב תודה רבה על ההערות וההארות.
 

vinney

Well-known member
ככל שידרש במסגרת עד 6 חודשי שהייה שמותר על ויזת תייר?

מציע לך לחשוב על זה כך:
&nbsp
אתה תקנה נכס לשיפוץ, מי שמוכר אותו כנראה שלא ימכור בהפסד כי למה לו.
&nbsp
אתה תשכור שירותי קבלן וקבלני משנה, מהנדס, אולי אדריכל, ותשקיע חודש-חודשיים לפחות ועוד כמה גרושים בהכנת תוכניות וקבלת אישורי בניה.
&nbsp
הקבלן עם קבלני המשנה שלו יתחילו את העבודה כשיתחשק להם אחרי שקבל את האישורים.
&nbsp
הקבלן עם קבלני המשנה (האחרים, כי אלה שהתחילו בינתיים נעלמו לו) יגידו לך שהתקציב לא מספיק והחומרים נגמרו וצריך עוד כסף, זמן, וציוד.
&nbsp
אתה תסיים את הפרוייקט בערך שנה אחרי שהוא התחיל ואחרי ששילמת בערך פי 3 מההצעה המקורית שקיבלת מהקבלן.
&nbsp
אתה תעמיד את הבית למכירה ותצפה לרווח.
&nbsp
כל הזמן הזה ״שהיית ככל שידרש״ בארה״ב בבית מלון, עם רכב שכור ועם לפחות 2-3 ארוחות ביום, וזאת הוצאה מוכרת אומנם, אבל מן הסתם באה על חשבון מרווח הרווחים שלך במכירה.
&nbsp
ועכשיו השאלה: למה אתה חושב שתרוויח משהו מכל הסיפור הזה, גם אם תצליח למכור את הבית הזה (במחיר שזה יצא לא מן הנמנע שהוא יישב בשוק תקופה די ארוכה, גם אם לא יתחיל המיתון עד אז).
&nbsp
זה בהרבה יותר מילים מה שaeonf אמר לך.
 

True N Blue

New member
תודה על התשובה. אבל...

זה לא שחור ולבן. בעיקר לא רק שחור.
הפלגת בתיאורי בלהות ובחרת ללכת על Worst case scenario.
ראשית, אני לא מתכוון "לבלות" שם חצי שנה. רחוק מזה,
אין בזה כל צורך. אני לא בונה בתים חדשים - אני מעוניין לשפץ בתים קיימים. מרגע הרכישה פרוצדורה כזו אורכת
כ-3/4 ~ חודשים. אני אהיה על הקו ולא אשהה שם תקופה ממושכת ברציפות (כל כמה שבועות לפרקי זמן קצרים). כמובן שאדאג לאיש אמון שיפקח על התהליך. בעל מקצוע שייבחר בקפידה ויהיה יד ימיני. בכל עניין שכרוך בעבודות בנייה ושיפוץ אתה חייב איש ביצוע שיוציא את התוכניות לפועל, ומן הסתם קיים סיכון במציאת אדם ראוי, אבל לא צריך תמיד לנקוט בעמדה אפוקליפטית. באותה מידה קיים גם הסיכוי למצוא אדם מהימן....

לגבי ויזת שהייה - העובדה שברשותי דרכון זר אמור להקל על ההתנהלות באופן כללי.

מבלי להיכנס לפירוט יתר, אני מתכנן לקנות בתים שהם בוודאות מתחת למחירי שוק, בעיקר נכסים שעוקלו בחסות עירונית (לאו דווקא בנקים), באמצעות מכרזים של בתי משפט מחוזיים.

אף אחד לא הולך לעשות עלי סיבוב. כיליד דרא"פ אני דובר את השפה ואבי התגורר בארצות הברית כ- 15 שנים. מקווה שזה יהיה לעזר. אומנם לא הייתי שם הרבה וזה היה די מזמן, אבל אני לא מגיע על תקן Clueless.

ברור שיש צורך בהקמת כוורת מקצועית. לרגע לא חשבתי אחרת. אבל כשאתה בונה צוות מתוך כוונה שישרת אותך לאורך זמן ולא באופן חד פעמי והאינטרס לשיתוף פעולה מתמשך הוא הדדי - אז קבלנים לא באים והולכים באופן שיטתי וקיצוני כפי שתיארת. בגדול, בתקווה שהדברים יתנהלו בצורה חיובית, הרעיון הוא ליצור המשכיות ולא פרויקט אחד.
 

vinney

Well-known member
זה לא תיאורי בלהות או ״worst case״, זה המצב הסטנדרטי

״מרגע הרכישה פרוצדורה כזו אורכת כ-3/4 ~ חודשים.״ - זה אתה יודע כי עשית את זה כמה פעמים?
&nbsp
״אני אהיה על הקו ולא אשהה שם תקופה ממושכת ברציפות״ - השאלה מה עולה יותר, לטוס מישראל לארה״ב כל חודש או להיות חודש בmotel 6 השכונתי...
&nbsp
״באותה מידה קיים גם הסיכוי למצוא אדם מהימן....״ - כן. קיים גם סיכוי לזכות בלוטו, כמעט כל שבוע מישהו זוכה. השאלה היא, אם תקנה כרטיס לוטו - האם אתה תזכה? רוב הסיכויים הם שלא. כמו שרוב הסיכויים הם שאתה לא תמצא אדם מהימן.
&nbsp
״באמצעות מכרזים של בתי משפט מחוזיים. ״ - וכמובן אתה היחיד שיודע לעשות את זה ויהיה שם על מדרגות בית המשפט, כן? מה גורם לך להיות כל כך בטוח ב״וודאות מתחת למחירי שוק״?
&nbsp
״כיליד דרא"פ אני דובר את השפה״ - אני דובר את השפה גם בלי להיות יליד דרום אפריקה, ואני מתגרר בארה״ב יותר מ10 שנים בעצמי, לא דרך שליח. זה עושה אותי יותר מומחה ממך או פחות?
&nbsp
שמע, ראה, אם אתה חושב שאתה יודע הכל, תפאדל. באת, שאלת שאלה, קיבלת תשובה. בהצלחה.
 

True N Blue

New member
אז בעצם אתה טוען ..

שבלתי אפשרי (או עם סיכוי קלוש) להצליח ולהרוויח מהשקעה בנדל"ן אמריקאי בפורמט של Flip.
זה השורה התחתונה שלך. הבנתי.
עכשיו...נכון שהעליתי פוסט עם בקשה לחוות דעת מאנשים שעוסקים בתחום הספציפי שרלוונטי לגבי.
פירטתי אודות הסטאטוס שאני מצוי בו, והדגשתי שאני בתחילת הדרך. בשום מקום לא תמצא הצהרה בשמי "שאני יודע יותר מכולם" , כך שלטענה הזאת אין שחר.
ההפך, פניתי לצורך מענה קונקרטי בשל העובדה שאני עדיין לא מומחה גדול, כמוך למשל.
מאידך כן ציפיתי, בין היתר, גם למענה חיובי. הן לעצם הרעיון לעסוק בפליפים, והן התייחסות לפאן המקצועי (מיקומים מומלצים בעת הזאת, טיפים וסתם החלפת רשמים)
מותר לי לחשוב, ברשותך האדיבה כמובן, אחרת ממך.
מתוך שיחות וקריאה ממקורות אובייקטיביים, מצאתי שישנם לא מעט אנשים שעוסרים בתחום ואפילו בהצלחה.
אתה שולל כל אפשרות שכזו, ופה אנחנו חלוקים.
לא בגלל שאני דובר אנגלית ולא בגלל שאני ממציא את הגלגל. הרעיון של רכישת נכס מתחת למחיר השוק מתקיים בכל מקום בעולם, וביתר שאת - בארצות הברית.
אז שוב, אני לא נביא בעירי. אבל גם לא נביא זעם ותוכחה. אני משוכנע שלא חידשתי שום פרט שלא היה ידוע למישהו כאן בפורום. הגבתי לפוסט שלך ובמענה, פירטתי את העובדות וקו המחשבה שלי.
לא באתי להתווכח, אלא קיוויתי לשמוע גם דעות בעד, איפה ואיך. לך יש דעה נחרצת שזה לא יעבוד, וזה ליגיטימי.
אני עדיין מניח שישנם ישראלים/ישראלים לשעבר (ומן הסתם לא מעט אמריקאים) שעבורם זה עובד.
 

vinney

Well-known member
שמע... ראה...

ציפיות לחוד ומציאות לחוד. מי שמרוויח מפליפים באופן כללי זה מי שעושה את הפליפים בעצמו. זה אומר - מישהו שמקומי, מכיר את השוק, מכיר את הנפשות, יכול לעשות חלקים גדולים (אם לא הכל) מהעבודה בעצמו, בשאיפה בעל רשיון נדל״ן ובעל רשיון בניה. אדם כזה יכול לחסוך הרבה על מרווחי רווח של אנשי מקצוע, יכול לקנות בbulk גם שירותים וגם חומרים, יכול לבנות כוורת של ספקים אמינים כי הוא קונה מהם הרבה וכל הזמן.
&nbsp
אתה לעומת זאת בא מבחוץ, תעשה עסקה אחת, גג שתיים בו זמנית, כל עסקה לוקחת לפחות כמה חודשים (גם בתסריט האופטימי שלך - 3-4 חודשים). אתה לא מקומי, אין לך מקום לאחסן עשרה מקררים או מ״רים של שטיח, אין לך אוסף של קבלני משנה שעוברים איתך מפרוייקט לפרוייקט ויכולים לתת לך מחירים מתחת למחיר השוק כי הם יודעים שאתה מספק להם פרנסה קבועה, וגם אין לך מאגרי מזומן או אשראי זמין כדי לקנות מציאות כשאתה נתקל בהן, ובמקום זה שאתה מתכוון לשחק בbidding wars על נכסים מעוקלים.
&nbsp
תוסיף לזה גם חוסר מוחלט של נסיון, חוסר יכולת להעריך איכות של נכס וצפי לעלויות שיפוץ רק מלהסתכל עליו (כי זה מה שתקבל, במקרה הטוב, כרקע לרכישה מבית המשפט), אז כן - יעשו פליפ עלייך. והרבה.
 

True N Blue

New member
כדי לעשות את הדברים באופן נכון ומקצועי

נדרשים בעלי מקצוע שאינני מתכוון למלא את מקומם.
בחינה מדוקדקת (במסגרת מגבלות) של נכס בטרם רכישה ע"י Building Inspector הוא אחד מהם. השני הוא הברוקר. עם שני הגורמים האלה אני מתכוון ליצור יחסי עבודה על בסיס ההנחה שנוכל לקבע את הקשר.
לגבי הערכת שווי שוק - ישנם לא מעט כלים שמאפשרים זאת. זה בשילוב העבודה מול הברוקר ייתן מענה מצויין.
במסגרת התנדבותית - יצא לי להיות אחראי על עבודות שיפוץ בינוניות כאן בארץ. יצא לי לשפץ גם קצת את אחד הבתים בארה"ב שאבי התגורר בו. אני רחוק מלהיות שיפוצניק, אבל יש לי קצת מושג לגבי עלויות ותמחור .
חלק לא מבוטל מהעוסקים במלאכה (בעיקר האמריקאים) נעזרים לא מעט בכוורת שכוללת בין היתר ברוקר, מנהל עבודה וכמובן צוות שיפוץ. את עיקר הכסף אתה אמור לעשות עם רכישת הנכס. הכל תלוי ביכולת לקנות משמעותית מתחת למחיר השוק, ובנוסף, לזהות פוטנציאל השבחה גבוה. ולכן לדעתי יהיה פחות משקל לקבלן/עובד אחד יותר או פחות. נניח לדוגמא שבחרת את החלונות בעצמך אבל נעזרת באיש מקצוע להתקנה - בעיני זה לא יהיה עניין מהותי.
 

vinney

Well-known member
זאת בדיוק הנקודה

"כדי לעשות את הדברים באופן נכון ומקצועי נדרשים בעלי מקצוע שאינני מתכוון למלא את מקומם" - זה לב העניין.
&nbsp
מי שעושה פליפים מוצלחים ולאורך זמן - זה בדיוק מה שהוא עושה: ממלא את מקומם.
 

True N Blue

New member
מעניין, כי אני דווקא קראתי שהרוב המוחלט

(מעל 60%) לא מוותר על הפונקציה של בדיקת נכס על ידי גורם מקצועי בטרם רכישה.
אני ער לעובדה שבין האנשים שעושים פליפים ישנם כאלו שהוציאו רישיון תיווך. דווקא זה החלק הכי פחות בעייתי.
בשימוש חכם ומושכל אתה מקבל המון עזרה שבהרבה מהמקרים לא עולה כסף. במיוחד בתקופות שאתה בארץ ומעוניין שמישהו ייגש מטעמך לבדוק נכס באופן ראשוני.
בעיני, במיוחד לאדם שלא גר שם דרך קבע, זה פלוס ענק
שמשמש אותך בלא מעט מקרים. התועלת עולה פי כמה על תשלום עמלה בגין עסקה.
 

True N Blue

New member
בבקשה. הנה למדת משהו חדש..

ולא , זה ממש לא שטות.
אבל אתה צודק, אין אופק לדיון והעניין בכללותו מוצה.
לפחות על זה אנחנו מסכימים.
לילה טוב או בוקר טוב... איפה שלא תהייה
 
למעלה